Oleh : Mochamad Purnaegi Safron
Sengketa tanah atau lahan di negeri ini banyak terjadi. Hal itu karena adanya sebuah
benturan kepentingan antara siapa dengan siapa. Sadar akan pentingnya tanah
untuk tempat tinggal atau kepentingan lainnya menyebabkan tanah yang tidak
jelas kepemilikannya diperebutkan bahkan ada yang sudah jelas kepemilikannyapun
masih ada yang diperebutkan. Hal itu terjadi karena masyarakat sadar akan
kepentingan dan haknya. Selain itu harga tanah yang semakin meningkat dan mahal
pula.
Sengketa tanah yang menjadi
sengketa hukum bermula dari pengaduan sesuatu pihak yaitu orang atau badan yang
berisi berbagai keberatan dan tuntutan hak atas tanah, baik terhadap status
tanah, prioritas maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh
penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan. Ada beberapa faktor
terjadinya sengketa tanah antara lain pertama, kurangnya kesadaran masyarakat
untuk tertib administrasi dalam hal pengadaan surat menyurat tanah. Kedua, adanya
pembudayaan sifat praktis dalam hal bertransaksi jual - beli tanah yang dipengaruhi
hukum adat setempat dan ketiga, ketiadaan lembaga pemerintahan seperti kantor
kepala desa, kecamatan yang terdekat untuk mengurus administrasi jual - beli
tanah.
Sengketa tanah banyak terjadi di
negeri ini yang tidak bisa terselesaikan. Banyak orang yang mempertahankan
tanahnya dengan taruhan nyawa. Masih ingat kasus di Lampung banyak
saudara-saudara kita yang meninggal dunia akibat mempertahankan lahannya yang
diperebutkan oleh pihak lain. Banyak penyelesaian sengketa tanah dengan
menggunakan beking alias centeng sehingga rakyat yang lemah tak kuasa
mempertahankan.
Tanah dapat menimbulkan sengketa
karena memiliki nilai tanah terhadap pasar. Dalam pengertian nilai tanah
diungkapkan oleh Ray M. Northam (1975) mengemukakan dua buah pengertian tentang
nilai tanah, yakni : pertama, Nilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli
tanah yang terjadi pada suatu waktu tertentu dan kedua, Nilai tanah adalah
nilai assessment (assessed value)
yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi assessed value.
Untuk melakukan penilaian tanah, perlu
diketahui beberapa prinsip penilaian. Joseph K. Eckert (1990) mengemukakan
empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang
tertinggi dan terbaik (highest and the
best use), keuntungan produktivitas (surplus
productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation).
Kekuatan penawaran dan permintaan (supply and demand) saling berinteraksi
mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka
pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic),
karena luas tanah tidak dapat ditambah secara cepat dan drastis (Guritno,
1994). Sementara itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat
usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala
konsumtif (durable consumption goods).
Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai
Tanah
1.
Faktor ekonomi.
Faktor
ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional, nasional,
regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yang mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah
jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli,
tersedianya keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi.
2.
Faktor sosial.
Faktor
sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Kepadatan penduduk,
tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki (daerah
bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah.
3.
Faktor politik dan kebijakan pemerintah.
Kebijakan
pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah. Beberapa
contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi penggunaan tanah
yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara lain; kebijakan
pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang dengan penentuan mintakat
atau zoning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan (SIPPT, IMB dan
lain-lain) ataupun penentuan tempat pelayanan umum (sekolah, [asar, rumah
sakit, dan lain-lain).
4.
Faktor fisik dan lingkungan.
Ada dua
konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site
adalah semua sifat atau karakter internal dari suatu persil atau daerah
tertentu, termasuk di dalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah.
Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation)
ialah yang berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat
berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempat-tempat di sekitarnya pada
suatu ruang geografi yang sama. Termasuk dalam pengertian situasi adalah
aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan (CBD), jarak ke sekolah jarak ke rumah
sakit, dan lain-lain), tersedianya sarana dan prasarana (utilitas kota) seperti
jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, air minum dan sebagainya.
Harga tanah menyebar mengikuti pola
keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi yang cukup
berarti dalam membentuk harga tanah. Penataan ruang yang tercermin dalam pola
penggunaan tanahnya akan memberikan kontribusi yang cukup besar dalam
pembentukan nilai tanah. Jika dicermati lebih jauh maka dapat diketahui bahwa
pola harga tanah cenderung mengikuti pola keruangan penggunaan tanahnya. Fakta
tersebut masih relevan dengan teori yang dikemukakan Von Thunen yang membuat
model tentang sewa tanah dan jarak. Makin dekat jarak dari pusat kota, makin
tinggi harga sewa tanah. Demikian pula sebaliknya, makin jauh jarak dari pusat
kota, maka makin rendah harga sewa tanah.
Penyebab sengketa lahan di Indonesia karena
tanah memiliki nilai yang tinggi baik dari segi pemanfaatan tanah yang menjamin
kelangsungan hidup. Sengketa lahan menjadi bom waktu yang terulang di negeri ini. Untuk itulah,
sertifikasi Hak atas tanah perlu dimiliki sehingga menjamin kepastian hukum
karena dapat melindungi hak kepemilikan terhadap mafia tanah.
staff.ui.ac.id/system/
http://mahasiswa-adm.blogspot.com
mpkd.ugm.ac.id/faktor-yang-menyebabkan-konflik-guna-lahan
Tidak ada komentar:
Posting Komentar